Квартира как инвестиция: капитал сохраняет, доход приносит с трудом

Почему все начинают с квартиры

Вы хорошо зарабатываете, и рано или поздно встаёт вопрос, куда вложить накопленное.

Первой в голову приходит квартира. Её видно, её можно потрогать, она не исчезнет вместе с банком. Так делали родители, так делают знакомые.

Квартира даёт ощущение надёжности. Только ощущение надёжности и рост капитала это разные вещи, и проверяются они цифрами.

Когда кто-то говорит о выгоде, я в первую очередь смотрю на статистику и расчёты, а не на эмоции.

Почему в рублях кажется, что квартира растёт

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» с 2000 года считает средний уровень цен на жильё в Москве. По одним и тем же квартирам он строит два графика: в рублях и в долларах.

В рублях картина красивая. В 2000 году квадратный метр стоил 18 960 рублей, в сентябре 2026 года 305 078 рублей. Линия почти всё время идёт вверх, и это создаёт иллюзию, что капитал растёт.

Только рубль за это время тоже подешевел. Чтобы увидеть настоящий рост, цену пересчитывают в резервную валюту, то есть в доллары. В долларах картина другая:

1. В 2008 году квадратный метр стоил на пике 6 114 долларов.
2. В сентябре 2026 года он стоит 3 570 долларов.
3. Человек, который купил квартиру в 2008 году, за восемнадцать лет потерял в долларах больше 40% её стоимости. В рублях всё это время он видел рост.

Бывает и иначе. В 2023 году мы разбирали с клиенткой квартиру в Петербурге, купленную за девять лет до этого, и она выросла и в рублях, и в долларах. Результат зависит от того, когда вы вошли и сколько держите. Сам по себе факт покупки квартиры рост капитала не гарантирует.

Сколько квартир нужно, чтобы жить на аренду 300 000 в месяц

Возьмём человека, который привык жить на 300 000 рублей в месяц, и посчитаем, сколько квартир ему нужно, чтобы аренда закрывала эту сумму.

По данным ЦИАН, долгосрочная аренда квартир в Москве в апреле 2026 года приносила в среднем 5% в год. Средний бюджет покупки квартиры на вторичном рынке тогда же был 14,9 млн рублей.

Считаем по шагам:

1. 300 000 рублей в месяц это 3,6 млн рублей в год.
2. При доходности 5% в квартирах должно лежать 72 млн рублей.
3. При средней цене 14,9 млн рублей это почти пять квартир.

И это ещё до расходов. Из арендной платы нужно заплатить налог, пережить месяцы между жильцами, сделать ремонт после выезда, заплатить агенту за поиск. На практике пяти квартир уже не хватает, нужна шестая.

Аренда это работа

Сдачу квартиры в аренду называют пассивным доходом. На деле это небольшой бизнес со своими обязанностями:

1. Найти жильцов и проверить их.
2. Составить договор и следить за оплатой.
3. Платить налог с аренды.
4. Чинить то, что ломается: краны, технику, мебель.
5. Делать ремонт после каждых жильцов.
6. Искать новых, пока квартира стоит пустой и не приносит денег.

Всё это делаете либо вы сами, своим временем, либо управляющая компания за свой процент. В обоих случаях доход становится меньше, чем на бумаге.

Чем больше квартир, тем больше этой работы. Пять квартир под сдачу это пять комплектов жильцов, поломок и ремонтов.

Квартиру нельзя продать по частям

У любого актива есть ликвидность: как быстро его можно превратить в деньги без потери в цене. У квартиры она низкая:

1. Квартиру нельзя продать частями. Если вам срочно нужны 2 млн рублей, продать «кусочек» квартиры не получится.
2. Продажа занимает недели и месяцы: показы, торг, проверка документов, сделка.
3. Если квартира в собственности меньше минимального срока владения, с продажи платится налог.
4. Когда рынок падает, покупатели исчезают как раз тогда, когда деньги нужны больше всего.

Где квартире место в вашем капитале

Я не против недвижимости. На длинной дистанции квартира защищает деньги от инфляции в рублях, это материальный актив, и у неё есть своя роль.

Квартира хорошо работает, когда понятна цель:

1. Своё жильё, в котором вы живёте.
2. Жильё для детей, которое понадобится через десять лет.
3. Часть капитала, которую вы готовы не трогать годами.

Если ваша цель это капитал, с которого вы живёте, у квартиры два слабых места. В неё нужно сразу вложить крупную сумму, а доход она даёт маленький и ценой постоянных хлопот.

Есть инструменты, которые позволяют создать тот же капитал меньшими усилиями: облигации, фонды, золото. В них можно входить постепенно, небольшими суммами, и выходить частями, когда нужны деньги. Какие из них подходят именно вам, зависит от вашей цели, срока и того, сколько вы готовы откладывать.

Квартира, купленная под цель, становится частью капитала. Квартира, купленная потому, что «так надёжнее», часто становится второй работой.

Если хотите разобрать, какое место недвижимость может занять в вашем капитале и какие инструменты подходят под вашу цель, запишитесь на консультацию.